보증금 못 받았는데 이사해야 할 때 — 대항력·우선변제권 유지하면서 이사하는 법
주택임대차보호법 제3조의3 기반 완벽 정리
임차권등기명령은 임대차 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청하여, 등기부에 임차권을 기재하는 제도입니다.
주택임대차보호법 제3조의3에 근거하며, 핵심은 "이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다"는 것입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 근거 법률 | 주택임대차보호법 제3조의3 |
| 신청 주체 | 보증금을 반환받지 못한 임차인 (단독 신청 가능) |
| 상대방 동의 | 불필요 (임대인 동의 없이 신청 가능) |
| 관할 | 임대차 목적물 소재지 관할 지방법원 |
| 처리 기간 | 통상 1~2주 |
| 핵심 효력 | 이사 후에도 대항력·우선변제권 유지 |
임차권등기명령을 신청하려면 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다:
| 조건 | 상세 |
|---|---|
| ① 계약 종료 | 임대차 계약이 종료되었을 것 (기간 만료, 해지 통보 등) |
| ② 보증금 미반환 | 보증금 전부 또는 일부를 반환받지 못했을 것 |
| 상황 | 종료 시점 |
|---|---|
| 약정 기간 만료 | 계약서상 만료일 |
| 묵시적 갱신 후 해지 통보 | 해지 통보일로부터 3개월 후 |
| 합의 해지 | 합의한 날 |
| 계약갱신청구권 행사 후 만료 | 갱신 기간(2년) 만료일 |
| 서류 | 발급처 | 비용 |
|---|---|---|
| 임차권등기명령 신청서 | 대한법률구조공단 / 법원 홈페이지 | 무료 |
| 임대차계약서 사본 | 본인 보관 | - |
| 주민등록등본 | 주민센터 / 정부24 | 무료~400원 |
| 건물등기부등본 | 인터넷등기소(iros.go.kr) | 700원 |
| 계약 종료 증빙 | 내용증명 사본 등 | - |
| 건축물대장 (필요 시) | 정부24 | 무료~500원 |
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 인지대 | 2,000원 | 전자소송 시 1,800원 (10% 할인) |
| 등록면허세 | 지역별 상이 | 대도시 기준 약 7,200원~, 지방교육세 포함 |
| 송달료 | 약 10,400원 | 5,200원 × 2회분 |
| 등기부등본 | 700원 | 인터넷등기소 |
| 합계 | 약 2~5만원 | 지역·방법에 따라 차이 |
① 임대차 계약 종료 여부 확인 ② 보증금 미반환 확인 ③ 필요 서류 수집 (임대차계약서, 주민등록등본, 건물등기부등본 등)
임대차 목적물(주택)이 있는 곳의 관할 지방법원 또는 지원에 신청합니다.
임차권등기명령 신청서에 다음 사항을 기재합니다:
| 기재 사항 | 내용 |
|---|---|
| 임대인 정보 | 성명, 주소 (등기부등본 참고) |
| 임차인 정보 | 성명, 주소, 연락처 |
| 임대차 목적물 | 주소, 건물 표시 (등기부등본과 일치하게) |
| 보증금 | 임대차계약서상 보증금 금액 |
| 임대차 기간 | 계약 시작일 ~ 종료일 |
| 점유 개시일 | 실제 입주일 (전입신고일) |
| 계약 종료 사유 | 기간 만료 / 해지 통보 등 |
신청서 + 첨부 서류를 관할법원에 제출하고 인지대·등록면허세·송달료를 납부합니다.
법원은 서면 심리로 결정하며, 통상 1~2주 내에 임차권등기명령 결정이 내려집니다.
법원의 결정에 따라 법원이 직접 등기소에 등기를 촉탁합니다. 등기가 완료되면:
| 조치 | 설명 |
|---|---|
| ✅ 등기부등본 확인 | 인터넷등기소에서 임차권등기가 기재되었는지 반드시 확인 |
| ✅ 이사 가능 | 등기 확인 후 이사해도 대항력·우선변제권 유지 |
| ✅ 보증금 반환 소송 | 임차권등기 후 보증금 반환 소송 진행 |
임차권등기가 완료되면 다음과 같은 법적 효력이 발생합니다:
| 효력 | 내용 |
|---|---|
| ① 대항력 유지 | 이사를 가도(전입신고를 옮겨도) 기존 대항력이 유지됩니다 |
| ② 우선변제권 유지 | 확정일자로 취득한 우선변제권도 그대로 유지됩니다 |
| ③ 새 임차인 보호 제한 | 임차권등기 후 새로 입주한 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받을 수 없습니다 |
이전에 대항력이 없었던 임차인(전입신고를 안 했던 경우)도, 임차권등기를 하면 등기일 다음 날부터 대항력과 우선변제권을 취득합니다.
| 구분 | 대항력 (전입신고+점유) | 임차권등기명령 |
|---|---|---|
| 취득 방법 | 전입신고 + 점유(거주) | 법원 신청 → 등기부 기재 |
| 이사 시 | 소멸 (전입신고 옮기면 사라짐) | 유지 (이사해도 권리 보존) |
| 임대인 동의 | 불필요 | 불필요 |
| 비용 | 무료 (전입신고) | 약 2~5만원 |
| 신청 시기 | 입주 즉시 | 계약 종료 후 + 보증금 미반환 시 |
| 공시 방법 | 주민등록 (비공개) | 등기부등본 (공개) |
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네, 가능합니다. 임차권등기명령은 임차인이 단독으로 법원에 신청하는 것으로, 임대인의 동의가 필요 없습니다. 법원이 요건(계약 종료 + 보증금 미반환)을 심사하여 결정합니다.
법원의 결정까지 통상 1~2주가 소요됩니다. 결정 후 법원이 등기소에 등기를 촉탁하는 데 추가로 3~7일이 걸릴 수 있습니다. 전체적으로 약 2~3주 정도 예상하세요. 전자소송으로 신청하면 더 빠를 수 있습니다.
네, 신청은 가능합니다. 다만, 이미 이사를 가서 대항력이 소멸된 상태라면, 임차권등기가 되더라도 기존 대항력을 "유지"하는 것이 아니라 등기일 다음날부터 새로 취득하는 것이므로, 우선순위에서 불리해질 수 있습니다. 가능하면 이사 전에 임차권등기를 완료하는 것이 핵심입니다.
전세보증보험(HUG/SGI)에 가입되어 있다면, 보증기관에 먼저 보증금 반환을 청구하세요. 보증기관이 대신 지급해줍니다. 다만, 보증 한도 초과분이 있거나, 보증 조건에 해당하지 않는 경우에는 임차권등기명령을 병행해야 합니다.
네, 가능합니다. 임차권등기명령 신청 비용(인지대, 등록면허세, 송달료 등)은 보증금 반환 소송에서 소송비용으로 임대인에게 청구할 수 있습니다. 영수증을 잘 보관하세요.
보증금을 전액 반환받으면 임차권등기를 말소해야 합니다. 법원에 말소 촉탁을 신청하거나, 임대인과 공동으로 말소 등기를 할 수 있습니다. 말소하지 않으면 임대인이 새 임차인을 구하는 데 지장이 생기므로, 보증금 수령 후 말소에 협조해야 합니다.
임대인은 임차권등기명령 결정에 대해 항고할 수 있습니다. 그러나 항고가 제기되더라도 임차권등기명령의 집행은 정지되지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제4항). 즉, 항고와 관계없이 등기는 진행됩니다.