퇴거 시 원상복구 비용 과다 청구? 보증금 원상복구 공제 분쟁?
통상 마모 판단 기준부터 소액소송까지 한방에 정리
원상복구 의무란, 임대차 계약이 종료될 때 임차인이 빌린 공간을 "입주 당시 상태"로 되돌려놓을 의무를 말합니다.
| 법조문 | 내용 |
|---|---|
| 민법 제654조 | 임대차 종료 시 임차인은 목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무가 있음 |
| 민법 제615조 | 차주(빌린 사람)는 목적물을 원상으로 회복하여 반환해야 함 (사용대차 준용) |
| 주택임대차보호법 제10조 | 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없음 → 부당한 원상복구 특약 무효 가능 |
대법원 판례(대법원 2010다89876)에서도 "임차인의 통상적인 사용에 의한 손모는 임대인이 부담"한다고 판시하고 있습니다. 즉, 사람이 정상적으로 생활하면서 자연스럽게 발생하는 마모는 원상복구 대상이 아닙니다.
보증금에서 공제할 수 있는 것과 없는 것을 명확히 구분해야 합니다.
| 구분 | 임차인 부담 (과실 파손) | 임대인 부담 (통상 마모) |
|---|---|---|
| 벽 | 벽에 큰 구멍 (못 구멍 多), 낙서, 곰팡이 방치 | 벽지 자연 변색, 작은 핀 구멍 1~2개, 페인트 퇴색 |
| 바닥 | 깊은 긁힘·찍힘, 반려동물 손상, 물 흘려 부풀음 | 장판 눌림 자국, 자연 변색, 접합부 벌어짐 |
| 주방 | 싱크대 파손, 가스레인지 고의 파손 | 실리콘 변색, 수전 경년 마모, 코킹 노후화 |
| 욕실 | 타일 파손, 변기 깨짐, 세면대 균열 | 줄눈 변색, 실리콘 곰팡이(정상 수준), 수도꼭지 노후 |
| 기타 | 문짝 파손, 유리 깨짐, 에어컨 고장(임차인 과실) | 문고리·경첩 마모, 방충망 노후, 조명 수명 |
실제 분쟁에서 자주 다투는 항목들의 판단 기준입니다.
| # | 상황 | 판단 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 1 | 5년 거주 후 벽지가 누렇게 변색됨 | ✅ 통상 마모 | 햇빛·시간에 의한 자연 변색. 벽지 수명 보통 3~5년. |
| 2 | 냉장고·세탁기 놓았던 자리에 장판 눌림 자국 | ✅ 통상 마모 | 가전 배치는 정상적 사용. 누구나 발생하는 눌림. |
| 3 | 반려동물이 문틀을 긁어 나무가 파임 | ❌ 과실 파손 | 반려동물에 의한 손상은 임차인 관리 책임. |
| 4 | 욕실 실리콘이 검게 변색됨 | ✅ 통상 마모 | 습기 많은 공간에서 자연 발생. 실리콘 수명 2~3년. |
| 5 | 아이가 벽에 크레파스로 그림을 그림 | ❌ 과실 파손 | 정상 사용 범위를 넘은 오염. 임차인 책임. |
| 6 | 창문 방충망이 찢어져 있음 (10년된 주택) | ✅ 통상 마모 | 방충망 수명은 5~7년. 경년에 의한 노후화. |
| 7 | 이사 중 현관문에 큰 긁힘이 생김 | ❌ 과실 파손 | 이사 과정에서 발생한 손상은 임차인 책임. |
임대인이 보증금에서 원상복구 비용을 과도하게 공제하려 한다면, 아래 순서로 대응하세요.
나중에 퇴거 시 분쟁을 예방하려면, 입주 당일 아래 항목을 모두 촬영하세요.
⚠️ 계약서에 이런 특약이 있으면 주의하세요
| 위험 특약 예시 | 문제점 | 대응 |
|---|---|---|
| 🔴 "퇴거 시 도배·장판 전액 임차인 부담" | 통상 마모까지 전가 → 주임법 제10조 위반 가능 | 부당 특약 무효 주장. 감가상각분만 부담. |
| 🔴 "원상복구는 임대인 지정 업체로" | 과다 견적 위험. 경쟁 견적 비교 불가. | 독립 견적과 비교. 시세 초과분은 거부. |
| 🟡 "입주 시 신규 도배·장판 시공 상태" | 퇴거 시 새것 수준 요구 근거로 악용 가능 | 거주 기간에 따른 감가상각 주장. |
| 🔴 "보증금에서 원상복구 비용 선공제 후 잔액 반환" | 임대인이 일방적으로 공제액 결정 | 공제 내역을 서면으로 요구. 이의 시 법적 대응. |
| 🟡 "원상복구 범위: 벽지, 장판, 청소, 도색 일체" | 범위가 지나치게 넓음 | 통상 마모 항목은 공제 불가 주장. |
민법 제654조, 제615조에 따라 임차인은 임차물을 원래 상태로 돌려놓을 의무가 있습니다. 다만 "통상의 사용"으로 인한 마모·변색·노후화는 임차인 부담이 아닙니다. 벽지 자연 변색, 장판 눌림 자국, 문고리 마모 등은 통상 마모로 임대인이 부담합니다.
통상 마모란 정상적으로 거주하면서 자연스럽게 발생하는 손상을 말합니다. 벽지 변색, 장판 눌림, 실리콘 변색, 문고리·경첩 마모, 페인트 퇴색 등이 해당합니다. 반면 벽에 큰 구멍, 바닥 깊은 긁힘, 곰팡이 방치, 타일 파손 등은 임차인 과실입니다.
4단계로 대응합니다: ① 증거 확보(입주·퇴거 시 사진, 임대인 청구 내역서) ② 독립 견적 2~3곳 비교 ③ 내용증명으로 이의 제기 ④ 주거분쟁조정위원회 조정 신청 또는 소액소송. 통상 마모에 해당하는 항목은 법적으로 공제 대상이 아닙니다.
입주 시와 퇴거 시 각각 사진·영상을 촬영하세요. 날짜가 자동으로 표시되는 카메라 앱을 사용하고, 벽·바닥·천장·주방·욕실·창문을 빠짐없이 촬영합니다. 입주 시 기존 하자를 발견하면 임대인에게 문자나 카톡으로 알려 서면 기록을 남기세요.
한국토지주택공사(LH) 주거분쟁조정위원회(☎ 1600-1004) 또는 대한법률구조공단(☎ 132)에 신청할 수 있습니다. 무료이며, 신청서와 증거자료(사진, 견적서, 계약서)를 제출하면 2~4주 내 조정이 진행됩니다.
보증금 5,000만원 이하는 소액사건심판 대상으로, 인지대 1~5만원 + 송달료 약 5,000원이면 됩니다. 변호사 없이 직접 소송이 가능하며, 대한법률구조공단(☎ 132)에서 소장 작성을 무료로 도와줍니다.
아닙니다. 원상복구 특약이 있어도 통상 마모까지 임차인에게 부담시키는 조항은 주택임대차보호법 제10조에 의해 무효가 될 수 있습니다. 다만 상가임대차의 경우 원상복구 특약의 효력이 더 넓게 인정되므로 주의가 필요합니다.
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