🛡️ 전세사기 대응 완벽 가이드

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(2023.6.1 시행)으로 피해자 결정을 받으면 다양한 지원을 받을 수 있습니다.

신청 요건

• ✅ 임대인이 보증금 미반환 + 사기 혐의 (고소·고발 또는 수사 중)
• ✅ 경매·공매 진행 중이거나 임박
• ✅ 임차인이 실거주 중 (또는 임차권등기명령으로 보호)

피해자 결정 시 지원 내용

HUG(주택도시보증공사) 전세보증금 반환보증은 "전세보증금 보험"입니다. 가입하면 임대인이 보증금을 안 줄 때 HUG가 대신 갚아줍니다.

가입 요건 (2026년 기준)

보증료 (연간)

사고 시 보증금 수령 절차

1. 임대인 보증금 미반환 확인
2. HUG에 사고 접수 (☎ 1566-9009, 온라인)
3. HUG 심사 (약 1~2개월)
4. HUG가 보증금 대위변제 (임차인 계좌로 입금)
5. HUG가 임대인에게 구상권 행사

깡통전세는 근저당 설정액 + 전세보증금이 집값을 초과하는 상태입니다. 경매 시 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있습니다.

계산 방법

예시

→ 이 경우 경매 낙찰가가 시가의 80%만 되어도, 근저당(3억)이 먼저 빠지면 보증금 2.5억 중 1억만 회수 가능.

계약 전 (필수 확인)

• ☐ 등기부등본 발급 — 소유자, 근저당, 가압류, 신탁 확인
• ☐ 건축물대장 확인 — 위반건축물, 용도(주거용) 확인
• ☐ 국세·지방세 완납증명 — 임대인에게 요구 (2023년부터 임차인 직접 열람 가능)
• ☐ 전입세대열람원 — 선순위 임차인 존재 여부
• ☐ 시세 확인 — KB부동산, 국토부 실거래가로 전세가율 70% 이하 확인
• ☐ 임대인 신분증 — 등기부등본 소유자와 동일인인지 대조
• ☐ HUG 보증 가입 가능 여부 — 사전 조회 (HUG 홈페이지)

계약 시

• ☐ 계약서에 특약 기재: "임대인은 보증보험 가입에 협조한다"
• ☐ 중개사 자격증 확인 (국가공간정보포털)
• ☐ 보증금은 임대인 본인 명의 계좌에만 송금
• ☐ 계약 체결 당일 확정일자 받기 (주민센터)

입주 후

• ☐ 전입신고 — 이사 당일 즉시 (대항력 다음날 00시 발생)
• ☐ 확정일자 — 전입신고와 동시에
• ☐ HUG 보증 가입 — 입주 후 최대한 빨리
• ☐ 등기부등본 재확인 — 입주 후 1주일 내 (계약 후 근저당 추가 설정 여부)

임대인이 세금을 체납하면, 조세채권이 보증금보다 우선할 수 있습니다.

조세채권 vs 임차보증금 우선순위

임차인이 세금 체납을 확인하는 방법

1. 국세 미납 열람 — 홈택스(hometax.go.kr)에서 신청 (2023년 개정으로 임차인 직접 열람 가능)
2. 지방세 미납 열람 — 위택스(wetax.go.kr) 또는 지자체 세무과
3. 완납증명서 요구 — 계약 시 임대인에게 국세·지방세 완납증명서 제출 요구

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• 📋 전입신고 & 확정일자 완벽 가이드 — 대항력과 우선변제권
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