행사 조건, 임대인 거절 사유 9가지, 차임 5% 상한, 내용증명 작성법까지
임차인이 꼭 알아야 할 모든 것
계약갱신청구권(법률 용어로는 계약갱신요구권)이란, 임차인이 임대인에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 법적 권리입니다.
주택임대차보호법 제6조의3에 근거하며, 2020년 7월 31일부터 시행되었습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 근거 법률 | 주택임대차보호법 제6조의3 |
| 시행일 | 2020년 7월 31일 |
| 사용 횟수 | 1회 한정 |
| 갱신 기간 | 2년 |
| 차임 인상 제한 | 기존 차임의 5% 이내 |
계약갱신청구권을 행사하려면 다음 조건을 모두 충족해야 합니다:
| 조건 | 상세 |
|---|---|
| 행사 시기 | 임대차 기간 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 |
| 사용 이력 | 이전에 갱신청구권을 사용한 적 없음 |
| 차임 연체 | 2기 이상의 차임 연체 사실이 없어야 함 |
| 적용 대상 | 2020.7.31 당시 존속 중이거나 그 이후 체결·갱신된 계약 |
계약 만료일: 2026년 8월 31일인 경우
| 시점 | 기한 | 설명 |
|---|---|---|
| 행사 시작 | 2026.02.28 | 만료 6개월 전부터 행사 가능 |
| 행사 마감 | 2026.06.30 | 만료 2개월 전까지 반드시 행사 |
| 기한 경과 | 2026.07.01~ | 행사 불가, 묵시적갱신 가능성 |
주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라, 임대인은 다음 9가지 사유에 해당하는 경우에만 갱신을 거절할 수 있습니다:
| 번호 | 거절 사유 | 상세 |
|---|---|---|
| ① | 2기 이상 차임 연체 | 임차인이 2기(2개월분) 이상의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우 |
| ② | 거짓·부정한 방법으로 임차 | 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| ③ | 합의 + 상당한 보상 | 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 |
| ④ | 무단 전대(전전세) | 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 |
| ⑤ | 고의·중과실 파손 | 임차인이 임차한 주택을 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 |
| ⑥ | 건물 멸실 | 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우 |
| ⑦ | 철거·재건축 | 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유 회복이 필요한 경우 |
| ⑧ | 임대인(직계존비속) 실거주 | 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 |
| ⑨ | 기타 의무 위반 | 임차인이 주택임대차보호법상 의무를 현저히 위반한 경우 |
계약갱신청구권으로 갱신하든, 약정갱신(합의갱신)이든, 차임(월세·전세금) 인상은 기존 차임의 5% 이내로 제한됩니다.
| 종류 | 기존 금액 | 최대 인상 (5%) | 인상 후 한도 |
|---|---|---|---|
| 전세 보증금 | 3억원 | 1,500만원 | 3억 1,500만원 |
| 월세 보증금 | 5,000만원 | 250만원 | 5,250만원 |
| 월 차임(월세) | 50만원 | 2.5만원 | 52.5만원 |
① 2020.7.31 이후 체결·갱신 계약인지 ② 이전에 갱신청구권을 사용한 적이 있는지 ③ 2기 이상 차임 연체가 없는지 확인합니다.
임대차 기간 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 갱신 요구를 해야 합니다. 캘린더에 알림을 설정하세요.
내용증명 우편으로 임대인에게 계약갱신요구 의사를 통보합니다.
임대인이 법정 거절 사유를 주장하는지 확인합니다. 거절 사유가 없으면 갱신이 확정됩니다.
종전과 동일한 조건(차임 5% 이내 인상 가능)으로 2년간 계약이 갱신됩니다. 갱신 계약서를 별도로 작성하는 것을 권장합니다.
계약갱신청구권과 묵시적갱신은 완전히 다른 제도입니다. 어떤 것이 유리한지는 상황에 따라 다릅니다.
| 구분 | 계약갱신청구권 | 묵시적갱신 |
|---|---|---|
| 근거 법조 | 제6조의3 | 제6조 |
| 발동 방식 | 임차인이 적극 요구 | 양측 아무 통보 없음 |
| 사용 횟수 | 1회 한정 | 횟수 제한 없음 |
| 갱신 기간 | 2년 (확정) | 2년 (임차인 조기 해지 가능) |
| 임차인 해지 | 2년간 거주 의무 | 언제든 해지 통보 가능 |
| 해지 효력 | 만료일까지 유지 | 통보 후 3개월 |
| 차임 인상 | 5% 이내 증액 가능 | 동일 조건 유지 |
| 임대인 거절 | 9가지 법정 사유만 가능 | 통보 기한 내 자유롭게 가능 |
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1회만 사용 가능합니다. 한 번 사용하면 소진되며, 이후 갱신은 묵시적갱신이나 합의 갱신(약정갱신)으로만 가능합니다. 계약갱신청구권은 임대차 계약 '건'이 아닌 '주택'에 대한 것이므로, 같은 집에서 재계약해도 이미 사용했으면 다시 쓸 수 없습니다.
임차인의 갱신 요구에 대해 임대인이 법정 거절 사유를 통보하지 않으면, 갱신이 성립된 것으로 봅니다. 무응답 = 갱신 수락으로 해석됩니다. 다만, 증거 확보를 위해 내용증명으로 발송하고 등기 추적번호를 보관하세요.
원칙적으로 갱신청구권으로 갱신된 계약은 2년간 유지됩니다. 묵시적갱신과 달리 임차인에게 임의 해지권이 없습니다. 다만, 임대인과 합의하면 중간 해지가 가능하고, 전직·질병 등 불가피한 사유가 있다면 법원에 해지 청구를 할 수 있습니다.
네, 적용됩니다. 법 시행일(2020.7.31) 당시 존속 중인 임대차 계약에도 적용됩니다. 다만, 법 시행 전에 이미 임대인이 갱신 거절 통보를 완료한 경우에는 적용되지 않습니다. 대법원 판례(2020다251061)에서 이를 확인하였습니다.
실거주 거절 후 임대인이 실제로 입주하지 않고 제3자에게 임대하면, 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 따라 차임 3개월분의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 거절 후 임대인의 실제 거주 여부를 확인하세요. (등기부등본, 전입세대 확인서 등으로 확인 가능)
• 대한법률구조공단: ☎ 132 (전국 무료, 평일 9~18시)
• 대한변호사협회 법률구조재단: ☎ 02-3476-6515
• LH 주거복지상담: ☎ 1600-1004
• 주거복지센터: 각 지자체 운영 (거주지 관할 검색)
무료 상담 후 필요 시 소송 대리(구조)도 지원받을 수 있습니다.
갱신청구권으로 갱신된 계약도 HUG 전세보증금반환보증 가입이 가능합니다. 다만, 갱신 시 보증금이 인상되면 인상된 금액에 맞춰 보증을 갱신해야 합니다. 보증 갱신 시 추가 보증료가 발생할 수 있으니, HUG(☎ 1566-9009)에 미리 확인하세요.