이사 당일에 꼭 해야 할 두 가지 — 대항력과 우선변제권의 모든 것
정의: 거주지를 옮겼음을 행정기관에 알리는 신고. 주민등록법에 따라 이사 후 14일 이내에 해야 합니다.
효과: 대항력의 기초. 전입신고 + 실제 거주(점유)가 갖춰지면, 집이 팔리거나 경매에 넘어가도 새 주인에게 "나 여기 살고 있으니 보증금 돌려주세요"라고 주장할 수 있습니다.
비용: 무료
정의: 임대차 계약서에 관공서(주민센터)가 날짜를 기입하고 도장을 찍어주는 것. "이 날짜에 이 계약이 존재했다"는 공적 증명입니다.
효과: 우선변제권의 요건. 전입신고 + 확정일자가 모두 갖춰지면, 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
비용: 600원
| 대항력 | 우선변제권 | |
|---|---|---|
| 요건 | 전입신고 + 점유(실거주) | 전입신고 + 점유 + 확정일자 |
| 효력 | 소유자 변경 시 보증금 반환 주장 가능 | 경매 시 다른 채권자보다 우선 변제 |
| 발생 시점 | 전입신고 다음날 0시 | 전입신고 다음날 0시 + 확정일자 |
| 비용 | 무료 | 600원 |
| 유지 조건 | 전입 유지 + 실거주 | 전입 유지 + 실거주 |
| 경매 시 | 후순위면 배당 불가능할 수 있음 | 확정일자 기준 순위로 배당 |
① 임대차 계약서 원본 ② 신분증(주민등록증/운전면허증) ③ 도장(없으면 서명 가능)
새 거주지 관할 주민센터(동사무소)를 방문합니다. 이사한 곳의 주민센터여야 합니다.
전입신고서를 작성하고 제출합니다. 무료이며 즉시 처리됩니다.
"확정일자도 받겠습니다"라고 말하면 계약서에 날짜 도장을 찍어줍니다. 600원 납부.
이사 완료 + 짐 반입 — 점유(실거주) 시작
주민센터 방문 → 전입신고 + 확정일자 — 이사 당일에 꼭!
대항력 발생! — 이 시점부터 집이 팔려도 보증금 보호
우선변제권 확보 — 확정일자 기준으로 경매 배당 순위 결정
전입신고만 되어 있으면 확정일자 없이도 아래 금액까지 최우선으로 변제받을 수 있습니다.
| 지역 | 보증금 한도 | 최우선변제 금액 |
|---|---|---|
| 서울 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 수도권 과밀억제권역 (인천, 의정부, 구리, 남양주, 성남 등) |
1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시 (인천 제외), 세종, 안산, 김포, 화성 등 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 외 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
이사 후 바빠서 전입신고를 1주일, 2주일 미루는 경우가 많습니다. 그 사이에 임대인이 대출을 받으면(근저당 설정), 대출 금액이 내 보증금보다 선순위가 됩니다.
✅ 해결: 이사 당일에 전입신고. 예외 없음.
"전입신고만 하면 되는 줄 알았어요" — 가장 흔한 실수입니다. 전입신고만으로는 대항력만 있고, 경매 시 우선변제를 받을 수 없습니다.
✅ 해결: 전입신고할 때 "확정일자도 받겠습니다" 한마디. 600원.
계약 전에 등기부등본을 확인했어도, 잔금 납부일(이사 당일)에 다시 확인해야 합니다. 계약 후 근저당이 추가될 수 있습니다.
✅ 해결: 잔금 납부 전 인터넷등기소에서 최신 등기부등본 확인 (700원).
전입신고 후 다른 주소로 전출하면 대항력과 우선변제권이 모두 소멸합니다. 이사하기 전까지 전입을 유지해야 합니다.
✅ 해결: 보증금을 돌려받을 때까지 전입 유지. 부득이한 경우 임차권등기명령 먼저.
가족과 함께 이사할 때, 세대주만 전입신고하고 본인(임차인)의 전입신고를 빠뜨리는 경우. 임차인 본인 명의로 전입신고가 되어 있어야 합니다.
✅ 해결: 계약자 본인이 반드시 전입신고되어 있는지 확인.
전입신고는 대항력(집이 팔려도 보증금을 보호받을 권리)을, 확정일자는 우선변제권(경매 시 보증금을 다른 채권자보다 우선 수령할 권리)을 부여합니다. 전입신고 = 무료, 확정일자 = 600원. 둘 다 해야 완전한 보호를 받습니다.
전입신고 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다. 3월 1일에 전입신고 → 3월 2일 0시부터 대항력. 그래서 이사 당일에 바로 전입신고를 해야 공백 기간이 최소화됩니다.
주민센터(동사무소)에서 600원에 받을 수 있습니다. 계약서를 가져가면 날짜 도장을 찍어줍니다. 대법원 인터넷등기소에서 온라인 신청도 가능합니다.
대항력이 없어 집이 매매·경매될 때 보증금을 보호받을 수 없습니다. 확정일자를 받아도 전입신고 없이는 우선변제권이 인정되지 않습니다. 전입신고 = 모든 보호의 기본입니다.
정부24(gov.kr)에서 공동인증서/간편인증으로 온라인 전입신고 가능합니다. 다만 확정일자는 별도 신청이 필요하므로, 주민센터에서 동시 처리가 가장 효율적입니다.
확정일자(600원)는 전입 유지가 필수. 전세권 설정등기(보증금의 0.2%~)는 전입 없이도 효력 유지. 일반적인 경우 확정일자로 충분하고, 고액 전세나 장기 부재 시 전세권 설정등기를 추가 검토하세요.
전입신고 + 실거주만 충족하면 확정일자 없이도 받을 수 있습니다. 서울 기준 보증금 1억 6,500만원 이하 → 5,500만원까지 최우선 변제. 지역마다 기준 금액이 다릅니다.