🔨 경매·배당 절차 완벽 가이드

임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 최종 수단이 경매입니다. 경매는 법원이 부동산을 강제로 매각하고, 그 대금으로 채권자들에게 돈을 나눠주는(배당) 절차입니다.

임차인이 경매에서 보증금을 받으려면 배당요구가 핵심입니다. 배당요구를 하지 않으면, 아무리 확정일자가 있어도 한 푼도 받지 못할 수 있습니다.

🔑 핵심 판단: 내가 몇 순위인가?

소액임차인 요건

• ✅ 보증금이 위 표의 상한 이하
• ✅ 전입신고 완료 (경매개시결정 등기 전에)
• ✅ 실제 점유 중 (거주 중)
• ❌ 확정일자는 불필요 (최우선변제에는)
• ❌ 배당요구는 불필요 (자동 배당, 단 신청하면 더 확실)

임대인이 끝까지 보증금을 안 돌려주면, 임차인이 직접 강제경매를 신청할 수 있습니다.

절차

1. 집행권원 확보 — 소액사건심판(보증금 3,000만원 이하) 또는 민사소송으로 판결문/지급명령 받기
2. 집행문 부여 — 판결문에 집행문 부여 신청 (법원 민원실)
3. 경매 신청 — 관할 법원에 강제경매 신청서 + 집행권원 + 등기부등본 제출
4. 비용 납부 — 송달료, 감정료, 등록면허세 등 약 50~100만원

경매 신청 비용 예시

1. 배당요구 종기일을 놓침 — 확정일자가 있어도 배당요구 안 하면 배당 불가. 해결: 경매 사실 확인 즉시 배당요구!
2. 배당기일에 불출석 — 배당표에 오류가 있어도 이의 제기 불가. 해결: 반드시 출석, 대리인 위임장 준비!
3. 이사 나가고 전입 해제 — 대항력 상실! 배당순위 급락. 해결: 보증금 전액 받을 때까지 전입 유지!
4. "소액임차인이니 자동 배당" 방심 — 맞지만 배당요구하면 더 확실. 해결: 소액이어도 배당요구서 제출!
5. 배당이의 소송 기한(1주일) 경과 — 배당기일에 이의했어도 소송 안 내면 무효. 해결: 이의 진술 직후 바로 변호사 상담!

• ☐ 대법원 경매정보에서 사건번호 확인
• ☐ 배당요구 종기일 달력에 표시 (빨간색!)
• ☐ 배당요구서 + 계약서 + 전입세대열람원 + 확정일자 증명 준비
• ☐ 종기일 최소 1주 전에 법원 접수
• ☐ 접수증 / 도달증명 사본 보관
• ☐ 배당기일 달력에 표시 (빨간색!)
• ☐ 배당기일에 반드시 출석 (또는 대리인 위임장)
• ☐ 배당표 확인 — 내 배당액이 정확한지 검산
• ☐ 이의 있으면 즉석 이의 진술 + 1주 내 소송
• ☐ 보증금 전액 회수까지 전입신고 유지

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