전세 계약 전 반드시 확인해야 할 것은?

등기부등본 확인(근저당·가압류), 집주인 신원 확인(신분증·등기부 소유자 대조), 건축물대장 확인(위반건축물 여부), 전세가율 확인(시세 대비 80% 이하 권장), 전세보증보험 가입 가능 여부 확인이 필수입니다.

등기부등본 어디서 확인하나요?

인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원에 열람, 1,000원에 발급받을 수 있습니다. 계약 당일에 반드시 최신 등기부등본을 확인하세요. 계약 직전까지 근저당이 설정될 수 있습니다.

전입신고는 언제까지 해야 하나요?

이사 후 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다. 전입신고 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다. 확정일자도 함께 받으면 우선변제권도 확보됩니다. 주민센터 또는 정부24에서 가능합니다.

확정일자와 전입신고의 차이는?

전입신고는 '여기 살고 있다'는 공적 증명으로 대항력(임대인 변경 시에도 계약 유지)을 부여합니다. 확정일자는 계약서에 날짜 도장을 받는 것으로 우선변제권(경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금 회수)을 부여합니다. 둘 다 반드시 해야 합니다.

특약사항에 꼭 넣어야 할 내용은?

①현 시설 상태 인수 확인 ②수리 범위·비용 부담 주체 ③보증금 반환 기한(보통 이사 당일) ④원상복구 범위 ⑤중개수수료 부담 ⑥반려동물 허용 여부 등을 명시하는 것이 좋습니다. 특약은 구두 약속보다 법적 효력이 강합니다.

계약서에 도장 대신 서명해도 되나요?

네. 민법상 서명과 날인(도장)은 동일한 법적 효력을 가집니다. 다만, 분쟁 시 필적 감정이 가능한 자필 서명이 더 유리할 수 있습니다. 인감도장을 사용하면 인감증명서로 본인 확인이 용이합니다.

중개사 없이 직거래해도 되나요?

법적으로 가능하지만 위험합니다. 중개사를 통하면 ①계약서 작성 지원 ②등기부 확인 ③중개사고 시 공제보험 보상을 받을 수 있습니다. 직거래 시에는 모든 확인을 직접 해야 하며, 사기 피해 시 보상받기 어렵습니다.

계약 체크리스트를 저장할 수 있나요?

네. 이 체크리스트는 브라우저에 자동 저장됩니다. 체크한 항목은 다음에 방문해도 유지됩니다. 인쇄 버튼으로 종이에 출력하거나 PDF로 저장할 수도 있습니다.

📋 실용 도구

임대차 계약 체크리스트

전세·월세 계약 전 반드시 확인해야 할 30가지.
체크하면 자동 저장됩니다.

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계약 준비 완료!

30가지 항목을 모두 확인했습니다. 안전한 계약을 진행하세요!
이 체크리스트를 인쇄하여 부동산에 가져가면 좋습니다.

🏠 1단계: 건물 현장 확인 0/6 ▼

실제 방문하여 건물 상태 확인

곰팡이, 누수, 균열, 결로 확인. 수도·가스·전기 작동 테스트.

필수

주변 환경 확인 (낮+밤)

소음, 일조량, 교통, 편의시설. 밤에도 한 번 방문 권장.

팁: 비 오는 날 방문하면 누수 확인 가능

건축물대장 확인

위반건축물 여부, 용도(주거용), 면적 확인. 정부24에서 무료 열람.

필수

현관·창문 잠금장치 상태

도어락 비밀번호 변경 가능 여부, 방범창 확인.

보일러·에어컨 작동 확인

난방 방식(개별/중앙), 에어컨 냉방 테스트, 온수 나오는지 확인.

현재 시설 상태 사진 촬영

입주 전 벽·바닥·욕실·주방 사진 촬영. 퇴거 시 원상복구 분쟁 방지.

팁: 날짜가 보이게 촬영

📋 2단계: 등기부등본 확인 0/6 ▼

등기부등본 갑구: 소유자 확인

집주인 신분증과 등기부 소유자 이름이 일치하는지 반드시 대조.

필수 — 사기 방지 핵심

등기부등본 갑구: 가압류·가처분 확인

가압류, 가처분, 예고등기가 있으면 위험. 경매로 넘어갈 수 있음.

필수

등기부등본 을구: 근저당·전세권 확인

근저당 설정액이 크면 경매 시 보증금 못 받을 위험. 채권최고액 확인.

필수

계약 당일 등기부 재확인

계약금 입금 직전에 등기부 한 번 더 열람. 당일 근저당 설정 방지.

필수

대리인 계약 시 위임장 확인

집주인 본인이 아닌 경우: 인감증명서 + 위임장 + 인감도장 필수.

팁: 소유자에게 직접 전화 확인

선순위 보증금 확인

기존 세입자의 보증금이 있는지 확인. 다세대 주택은 각 세대 확인 필요.

📝 3단계: 계약서 작성 0/7 ▼

계약 기간·보증금·월세 명확 기재

시작일, 종료일, 보증금 액수, 월세 액수, 납부일 정확히 기재.

필수

관리비 범위·금액 명시

관리비 포함 항목(수도, 인터넷, 주차 등) 명확히. 별도 부과 항목 확인.

팁: "관리비 별도 ○○만원" 정확히 기재

수리·수선 비용 부담 주체 명시

보일러, 수도 등 대수선은 집주인 부담이 원칙. 특약에 명시 권장.

보증금 반환 조건·기한 명시

"이사 당일 전액 반환" 등 구체적 기한. 미반환 시 지연이자 조항 추가.

원상복구 범위 명시

자연 마모는 원상복구 대상 아님. 도배·장판 교체 비용 부담 주체 명시.

중개보수 부담·금액 명시

법정 상한 내 중개보수 확인. 임대인·임차인 각각 부담.

특약사항 기재 (반려동물, 흡연 등)

구두 약속은 법적 효력 없음. 합의 내용을 반드시 특약란에 기재.

팁: 특약 생성기 활용 →

🛡️ 4단계: 보증금 안전 확보 0/6 ▼

전세가율 확인 (시세 대비 80% 이하 권장)

전세가율이 높으면 경매 시 보증금 미회수 위험. 국토부 실거래가 확인.

전세 필수

전세보증보험 가입 가능 여부 확인

HUG, SGI, 한국주택금융공사. 가입 조건: 전세가율 수도권 90%, 비수도권 100% 이하.

계약금은 집주인 본인 명의 계좌로 송금

타인 명의 계좌 송금 금지. 이체 내역 = 증거 보관.

필수 — 사기 방지

잔금은 전입신고 당일 지급

잔금 → 열쇠 수령 → 이사 → 전입신고 + 확정일자 = 같은 날에!

팁: 순서가 매우 중요

전월세 신고 (30일 이내)

보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 시 의무. 주민센터·정부24.

중개사 공제증서 확인

공인중개사 자격증 + 중개사고 공제증서 비치 여부 확인. 사고 시 보상.

🚚 5단계: 이사 후 조치 0/5 ▼

전입신고 (14일 이내)

주민센터 또는 정부24. 대항력 발생의 시작. 이사 당일 처리 강력 권장.

필수 — 대항력 핵심

확정일자 받기

주민센터에서 계약서에 확정일자 도장. 우선변제권 확보.

필수 — 우선변제권

전입신고 후 등기부 재확인

전입신고 후 1주일 내 등기부 재열람. 이 사이 근저당 추가 확인.

팁: 1,000원으로 안심 확보

전세보증보험 가입

전입신고 + 확정일자 받은 후 가입. 가입 기한 있으니 빠르게.

도어락 비밀번호 변경

이전 세입자가 알 수 있으므로 입주 즉시 변경.

📌 체크리스트 관리

🔧 함께 쓰면 좋은 도구

📊 전세가율 위험도 진단 🛡️ 전세보증보험 보험료 💰 중개수수료 계산기 📈 보증금 이자 계산기 🔄 보증금↔월세 전환 📝 특약사항 생성기

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